“十四五”房地产市场如何有效配置资源

发布时间:2022年06月05日

       连平的人口增长和流动性是房地产市场需求的中长期决定因素。随着经济的不断发展, 人口从农村向城市、小城市向中心城市、经济不发达地区向发达地区集中, 是世界范围内城市化发展的普遍规律, 也是长期的中国未来人口流动与城镇化发展趋势.人口集聚效应意味着带来新的人口红利。少数地区的人口集中, 将为流入地区带来区域人口红利, 从而带动流入地区的住房需求增加。土地和金融是决定房地产市场供给的关键因素。目前, 我国大部分热点城市的土地供应和财力都与人口流动不匹配。
       在新型城镇化背景下, 为更好满足流动人口的住房需求, 提高城镇化质量, 缓解人口流失地区财政支出压力, 需要提高土地配置效率和金融资源, 促进房地产市场健康发展。新型城镇化下人口流动扩大住房需求, 我国人口增长放缓, 即将进入人口负增长时代。据“第七次普查”数据显示, 2010-2020年我国人口年均增长率为0.53%, 比2000-2010年下降0.04个百分点, 比1990-2000年下降0.54个百分点。它还在增长, 但其增长速度已经处于下行通道, 在不久的将来, 我国人口将进入负增长时代。预计到2025年, 我国人口将达到14.2亿人的高峰。以后总人口会逐年减少, 而且很难逆转。随着总人口即将减少, 房地产市场将面临新的机遇和挑战。流动人口已成为城市人口增长的主要动力。就业机会、收入水平和公共设施建设的差异是人们从农村到城市、从小城市到大城市的主要原因。随着人口自然转轨的完成, 人口自然增长对城市人口的影响将越来越小, 移民人口将成为城市人口持续增长的重要推动力。通常, 可以用一个地区流动人口增长与常住人口增长之比来衡量流动人口对城镇人口增长的贡献。数据显示, 1982年至1990年, 我国流动人口对城镇人口增长的贡献率为15.38%, 这意味着现阶段城镇人口的增长主要依靠自身人口增长; 1990年至2000年, 我国流动人口的贡献进入21世纪后, 出生人口规模大幅缩减, 人口自然增长率持续下降,

城镇人口增幅越来越大依赖流动人口的移民。 2000-2010年和2010-2020年, 流动人口贡献率分别为53.33%和61.44%, 流动人口日益成为城市人口增长的主要动力。新型城镇化将拉动区域住房需求。 2020年我国城镇化率63.89%(户籍人口城镇化率45.4%), 与发达国家持​​平。中国80%的平均水平相差16.11%, 比美国82.7%的水平低近20个百分点。我国城镇化发展空间大。根据实证分析, 在其他条件不变的情况下, 城镇化率每提高1个百分点, 我国流动人口规模将增加0.7亿。预计到2035年, 中国城镇化率将达到75%-80%。这意味着, 未来14年, 我国将新增流动人口70-1.1亿, 城镇新增人口150-2.1亿。据国家卫健委2017年统计, 近30%的流动人口在当前流入地区拥有住房, 其余70%的租房者中近25%有居住意愿需很长时间。这意味着随着我国城镇化的不断发展和流动人口规模的增加, 城市地区的住房需求也将增加。未来人口流动可能呈现四个重要趋势。结合第七次人口普查(2020年)、第六次人口普查(2010年)和第五次人口普查(2000年)的数据, 可以看到我国人口流动的基本特征, 并推断未来可能形成的人口流动。四个重要趋势。一是人口继续向东部聚集, 广东、浙江、江苏成为最具吸引力的省份。第七次综合统计数据显示, 东部地区占总人口的比重比2010年提高了2.15个百分点, 而东部地区整体是人口自然增长率较低甚至负增长的地区。部分城市, 而人口自然增长率较高的中部地区人口自 2000 年开始下降, 东北地区人口比重下降1.23个百分点。这说明东部地区是流动人口主要流动的区域, 其人口增长主要得益于大规模的人口流入。近十年来, 广东、浙江、江苏成为人口增长最快的三个省份, 分别增加了2171万、1014万和609万, 增长率分别为21%、16%和6%。人口增长率分别为 21%、19% 和 8%。
       特别是广州和深圳的常住人口在过去十年分别增加了598万和714万, 增长率分别为47.1%和68.5%, 处于快速增长区间。过去20年, 广东人口保持了持续高速增长, 浙江、江苏增速虽然有所下降, 但仍在增长。造成这种局面的原因是, 随着经济的发展, 东部沿海经济发达省份高新技术发展迅速, 产业不断集聚, 就业机会增多, 收入水平提高, 对各类人才更具吸引力。在国际上, 研究和实验发展(R超过全国平均水平的分别是北京、上海、天津、广东、江苏、浙江和陕西。从产业集群看, 近年来, 集成电路、汽车及其零部件、显示面板、医药、自动数据处理设备及零部件等六大中高端产业、R人口应该分别限制在2300万和2500万, 这意味着即使这两个特大城市有很强的吸引力, 在人口门槛限制的规定下, 未来14年, 北京和上海的人口还会增加。空间只有111万和13万人。中心城市人口增速放缓, 将为周边辅助城市带来人口流入机会。例如, 廊坊、昆山等城市在过去十年分别录得110万和45万人口净流入, 增长率分别为25%和27%。由于北京、上海、广州和深圳是全国乃至世界重要的经济、金融、贸易和技术中心, 它们更多的就业机会和更高的收入水平仍然对人们有吸引力。在这样的背景下, 附属于中心城市的副线城市“纾困”作用将更加突出,

中心城市的缓和产业将给周边城市乃至更多地区带来巨大的投资和产业加速发展。机遇, 也为周边城市吸引更多外来人口提供支持。预计未来中心城区周边辅助城市的人口增速将处于较高区间。三是中西部省会城市的人口吸引力增加。随着中西部地区经济的发展, 内陆人口不仅流向华东、华南沿海等经济发达地区, 而且流向中西部省会城市, 导致省会城市人口大幅增加, 而不是省会城市人口减少。情况。七大统计数据显示, 近十年来成都人口增加580万, 增长率为38.5%;西安人口增加449万。增长率为53%;重庆、郑州、长沙等人口增加300万以上, 增速分别为11.1%、46.1%、42.6%;南宁、昆明、合肥的人口增加了约200万, 增长率超过25%。 %。但与一线城市群不同的是, 内陆重点城市对周边城市的虹吸效应更为明显。以陕西省为例, 西安人口增加了449万, 增长率高达53%, 而整个陕西省的人口增长率仅为5.9%。 88万、60万、30万, 增长率分别为-10.6%、-17.3%、-11.3%、-12.8%。由于省会城市通常在金融、交通、教育、医疗等方面聚集全省优质资源, 同时, 不少省份在“十四五”期间提出了“做强省会城市战略”。年计划”, 预计省会城市将吸引更多人。力量也会变得更强, 人口有望继续向省会城市聚集。四是公共服务水平将成为人口流动的重要决定因素。面对全国大部分地区人口增速放缓, 新型城镇化驱动的人口流动已经并将继续成为重要城市人口持续增长的主要动力, 也将为城市发展带来新机遇。房地产市场。未来我国人口流动是否会延续过去十年的轨迹?研究表明, 在经济发展的初期, 收入水平是人们决定迁移的主要因素, 人们会自发地向收入水平较高的地区迁移。继随着经济的不断发展和流动人口受教育水平的不断提高, 人们对经济因素以外的公共服务水平的关注度开始提高, 公共服务水平逐渐成为重要的因素之一。人们移民的决定。这里, 城市对流动人口的吸引力是用“经济-人口平衡”, 即城市经济集中度与人口集中度的比值和“服务-人口平衡”, 即服务业集中度的比值来衡量的。到人口集中。 .其中, 经济集中度是指该市当年GDP占全国GDP的比重;服务集中度是指城市在全国地方公共服务支出中所占的份额;人口集中度是指城市常住人口占全国人口的比重。当经济集中度大于人口集中度时, 即“经济—人口平衡”大于1, 说明城市经济发展水平和人均收入水平较高;当服务集中度大于人口集中度时, 说明公共服务水平超过常住人口规模, 公共服务质量高, 有利于吸引人口流入。统计结果表明:北京、上海、深圳在经济和服务方面遥遥领先于其他城市, 较高的收入水平和优质的公共服务对流动人口具有吸引力;珠海、南京、苏州 杭州、宁波、武汉、厦门等南方城市较高的收入水平和公共服务质量, 为其持续吸引人口流入奠定了基础。目前, 这些城市已经是主要的人口流入地;济南、重庆、福州等城市经济发达。更高级别但服务级别更低, 如果这样的话部分城市仍走“重经济轻服务”的老路, 对流动人口的吸引力下降;哈尔滨、石家庄、长春等城市经济发展水平低, 服务质量低。经济发展缓慢甚至停滞, 公共服务设施陈旧, 对人口的吸引力也在下降。未来, 这些城市将面临人口净流出的压力。结合七次人口普查数据和主要城市人口吸引力预测, 可以判断我国当前和未来人口流动的基本趋势:在国家层面, 人口将继续从中西部流动东部和南部沿海发达地区;在区域层面, 人口将继续流入重点城市群和大都市圈;城市层面, 人口将继续向一线城市、重点省会城市以及大城市附属的辅助节点型城市或县城集聚。
       中长期来看, 人口流动的新趋势将对房地产市场产生重要影响。人地错配扭曲了热​​点城市的房地产供求关系。土地供应是房地产市场供应的关键因素之一。从城市建设用地面积来看, 全国绝大多数省市土地供应充足。大规模的人口流动给土地资源配置带来了不可忽视的影响。人口外流会导致土地资源闲置, 人口流入会增加土地需求。如果土地供应的速度跟不上人口流入的速度, 就会导致土地供应与市场需求不匹配, 形成市场供大于求的格局。 2015年和2019年各省市国有建设用地和常住人口作为为参考指标并进行指标处理, 2015年的固定基数为100, 用城市建设用地面积指数与常住人口指数的比值来衡量土地供应短缺的程度。统计结果显示, 到2019年, 全国土地人口比(城市建设用地面积指数/城镇常住人口指数)为1.10, 这意味着2015年至2019年, 全国土地供应相对宽松。分省市看, 除上海(0.66)和海南(0.77)外, 人地平衡度(0.66和0.77)均低于1, “缺地”问题明显, 而人地平衡度(0.66和0.77)均低于1 ——其他省市土地平衡度均超过1。土地供应相对充足。因此, 从城市建设用地面积来看, 全国大部分省市土地供应充足。从住宅端看当前土地资源配置情况, 全国大部分省市土地供应紧张。长期以来, 在GDP考核和土地财政收入的压力下, 地方政府更倾向于将土地使用指标向工业用地和商业用地倾斜, 而非住宅用地, 导致部分城市住宅用地供应无法满足。满足市场住房需求。以2015年和2020年为参考指标, 以各省市住宅用地建设面积和常住人口为参考指标, 进行指数化。以2015年为基期, 以100年为基期, 到2020年, 全国地人比为0.87, 全国地人比为0.87。住宅用地紧张。分省市来看, 超过一半的“地“人口平衡度”小于1。例如在北京、上海、广东、湖北、内蒙古、黑龙江、辽宁、江西、江苏、安徽、重庆、陕西、宁夏、青海等地, 增长率住宅用地供应跟不上人口增长速度;山西、新疆等省市“地人比”分别远超1、2.37、1.58, 住宅用地供应松散。分城市看, 一线城市、重点二线城市和中西部省会城市住宅用地供应量较低。其中, 北京、合肥、重庆、济南、沉阳、辽宁、哈尔滨、成都、西安、珠海、武汉等城市“地人平衡”低于全国水平, 土地供应较为紧张;海口、郑州、杭州, 深圳、上海的“地人平衡”虽略高于全国水平, 但仍不足1。住宅用地供给增速低于人口增速, 结构供需不平衡。由于城市群和都市圈的发展, 一些大城市的附属城市对人口的吸引力越来越大, 相应地, 附属城市的土地供应也将变得紧张。以北京周边城市廊坊为例, 由于地缘优势, 过去5年吸引了90万人的流入。增速高达20%, 远超北京周边其他城市。但其土地建设面积却下降了24个百分点, 土地供应严重不足。在监测的32个城市中, 有9个城市的土地人口余额大于1。其中太原(1.84)、福州(1.40)和石家庄(1.38)位居榜首。 2015年至2020年, 太原原城镇常住人口增长22%, 城镇建设用地面积增长2.3倍;在石家庄土地供应量基本不变的情况下, 土地供应量增长了1.37倍。长期存在的人地不匹配问题, 扭曲了一线城市和部分二线城市房地产市场的供需关系, 导致房价持续上涨并长期处于高位。时间。地价上涨推高房价, 抑制供给能力。随着人地不匹配的持续存在, 土地价值大幅上涨, 国内城镇化步伐加快。一些缺乏新增用地指标的城市, 在征地模式中将逐渐从新增用地转向存量用地, 征地拆迁成本不断攀升。 2010年至2019年, 征地中涉及的土地使用权出让、国有土地收益金、农用地开发资金、新增建设用地支付使用费等征地补偿费用占平均比例占国家政府基金支出的82%。 , 支出规模从2011年的3.32万亿增加到2019年的7.58万亿, 十年增长1.3倍。全国平均地价从2011年的2006元/平方米上涨到2020年的6763元/平方米, 十年间地价也上涨了2.4倍。随着地价的上涨, 地价在房价中的占比也从2011年的37%左右上升到2020年底的69%。城市高房价背后的重要推动力之一是房价的持续​​上涨在地价水平上, 地价的上涨会增加开发商的经营。成本, 提高了房屋销售价格, 抑制了他们的购地和投资积极性。人力资本错配降低了金融资源配置的效率, 与城镇化相关的金融资源配置主要涉及住房贷款和财政转移支付。由于流动人口能够在一定程度上增加流入地的住房需求, 流入地的住房贷款需求也随之增加;相反, 流出地区的住房贷款需求下降。当前, 住房金融资源配置的有效性有待提高。一般来说, 住房金融资源的配置可以用省市贷款价值比(LTV)来衡量, 即家庭部门新增中长期贷款占新增商品房销售额的比例。住房。住宅领域新建住房贷款价值率(LTV)存在差异, 东部沿海地区较低, 中西部地区较高。截至2021年第二季度末, 全国贷款价值比(LTV)为0.37。尽管已连续数月下跌, 但该指标仍处于历史高位。分省市看, 北京、上海、天津、江苏的LTV低于全国平均水平, 近年来呈下降趋势。特别是北京和上海的LTV分别从2017年的0.78和0.84逐年上升。回到2020年的0.29和0.17。这意味着在严格控制特大城市人口规模的同时, 住房贷款额度也受到严格控制, 住房贷款的分配相对较低;另一方面, 这也反映了北京和上海居民购买力强, 贷款风险较高。低的;广东和浙江这两个吸引流动人口最多的省份, 其 LTV 从 2017 年的 0.38 和 0.41 上升到 2020 年的 0.52 和 0.47, 其贷款价值比呈上升趋势。
       流动人口的增加带动了住房需求的增加, 同时也带动了住房贷款需求的增加。辽宁、吉林、黑龙江等作为人口流失最严重的地区, 贷款占比不降反升。到2020年底, 辽宁和吉林的LTV比上升到0.80左右, 是全国的两倍;黑龙江的LTV上升到0.7, 是全国的1.5倍。总体来看,

东北地区的贷款占比较高, 贷款风险较高。东北地区人口流失严重, 尤其是中青年住房需求旺盛, 新增住房贷款居高不下。财政转移支付的有效性也需要提高。如果不采取后续措施, 大规模的人口流动将导致城市基本公共服务稀释, 公共服务供给不足。同时, 也会造成农村财政收入水平下降、医疗教育资源匮乏等问题。因此, 对于农村来说, 财政转移支付需要精准投向能够真正提高居民生活质量的领域;而对于人口流入量大的城市, 要进一步加大财政转移支付对公共设施建设的投入, 使公共设施配置与常住人口规模相匹配。如济南、重庆、福州近5年新增人口超过100万, 但“服务-人口平衡”仍不足1, 公共服务资源常住人口的不足和合理配置可能会阻碍未来的城市化进程。因此, 对于公共资源配置滞后的城市, 要加大财政转移支付的投入, 促进公共服务水平与人口净流入保持同步。必要时, 中央政府需要提供转移支付支持。提高房地产市场资源配置效率的政策建议 未来人口流动仍将遵循其内在规律。如何处理好土地和金融资源的合理配置, 将是房地产市场健康发展的关键问题, 也是房地产业供给侧改革的重中之重。重的。为更好匹配人口、土地、金融等资源, 有效控制重点城市房价上涨, 促进“十四五”期间房地产市场平稳健康发展, 提出八项政策建议特此提出。进一步减少劳动力自由流动的不合理障碍。目前, 中国仍有大量农村劳动力。随着农村经济体制改革和劳动生产率的提高, 农村人口向城市公民转变的空间仍然很大。相关文件提出, 有序放宽城市落户限制。市区常住人口300万以下的城市, 要全面落实取消落户限制政策。城市落户政策应平等对待租房者和购房者,

允许租房者常住居民以公共账户入驻, 促进城市落户。基本公共服务覆盖不稳定常住人口。有条件适度提高大城市人口限额。 “十三五”期间, 上海和北京两个特大城市接近或达到人口上限, “十四五”期间基本保持这一标准。和广州深圳和深圳在最近的“十四五”规划中提出的人口上限标准较“十三五”时期都有所提高。广州从1550万增加到2000万, 深圳从1480万增加到1900万。但据测算, 根据近五年人口流动变化趋势, 2022年底前后, 广州和深圳两大城市可能超过目前的人口上限, 这将给周边城市带来更大的承受压力.其他与城市相关的指标似乎也不太现实。因此, 建议对于城市群和都市圈内的重点城市, 应采取灵活的思路和方法, 制定切合实际的城市人口目标, 以满足人口流动和城市发展的需要。盘活存量建设用地, 推进存量商业用地向住宅用地流转。在新一轮城市土地市场化改革进程中, 土地规划需要摒弃外延扩张、粗放利用的老路, 向通过结构调整促进房地产市场可持续发展的道路转变。建议降低工业用地在城市建设用地审批中的比重, 提高住宅和商业用地的比重, 优化城市用地结构, 促进产业转型, 制定工业用地向商业和商业用地流转的切实措施。住宅土地所有权和未来增值收入的分配。 .重视城市存量土地的再开发利用。随着经济结构的改善和产业链的调整, 大城市的老旧小区、老厂房、“工业锈带”等大量低效土地在产业迭代后依然存在。根据国内外城市发展的历史经验, 与将新农用地开发为城市用地相比, 现有的土地开发成本更低。鼓励符合条件的农村宅基地进入土地流转市场。 “十四五”期间, 应鼓励农村宅基地进入流通市场, 审慎改革农村宅基地制度。据统计, 目前我国农村约有3000万亩空置宅基地, 相当于全部城镇建成区的37%。逐步放开部分空置宅基地, 不仅有利于降低地价, 也有利于激活农村居民宅基地权益。要加快完成房地一体化宅基地使用权确权登记发证工作, 探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分离”, 实行集体所有制保护宅基地农民和农民住房的资格权利。产权, 适度放开宅基地和农房使用权;鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和房屋;推动制定全省统一宅基地面积标准, 探索实施增量宅基地集约利用有奖, 现有宅基地退出有偿。尝试土地指标跨区域交易, 解决重点城市土地指标不足问题。随着新型城镇化的不断推进, 人口不断向发达地区集聚, 导致我国重点城市建设用地指标短缺, 土地资源供给与空间安全矛盾, 城市产业发展与发展矛盾突出。住宅住房保障。对重点城市而言, 在建设用地指标的制约下, 既要保证重大工业项目的用地需求, 又要保证居民的居住需求变得非常困难。相反, 对于中西部欠发达地区, 土地资源丰富, 但由于经济不发达, 土地价值较低, 城市建设用地指标相对充足。建议建立土地指标跨区域交易制度, 推进土地要素市场化改革。充分发挥发达地区资金优势和欠发达地区丰富资源的互补优势, 在不提高全国建设用地指数的情况下, 有效缓解重点城市工业用地与居住用地供给矛盾同时, 可以增加欠发达地区的供给。财政收入, 实现“帕累托改进”。加大对保障性租赁住房的财政支持力度, 缓解新市民、青年等群体的住房困难。当前大城市的高房价为年轻人进城设置了很高的门槛。如果不调整, 可能会出现“逆向城镇化”阶段, 对城镇就业、生产、消费等领域产生负面影响。解决大城市住房和租房问题, 必须优先考虑土地市场(供给),

增加大城市出租住房用地供给。同时, 住房金融支持也必不可少。据统计, 全国适龄青年租房者约有150-2亿人。假设每年可以解决1000万年轻人的租房问题, 每人每年将获得1万元的信贷支持, 即每年需要新增1000亿元的租房。住房信贷支持保障大城市青年基本住房需求。这将对抑制房价过快上涨、拉动城镇居民消费起到积极作用。提供合理稳定的资金支持。为保障市场供给能力, 有效控制大城市房价上涨压力, 本行贷款要避免大起大落, 保持房贷平稳运行。过去五年, 按揭贷款增速波动较大。 2021年上半年, 居民中长期贷款增加4.25万亿元, 同比增长7.3%, 远低于2016年下半年90%以上的水平。大城市需求依然巨大, 部分地区阶段性管控压力过大, 导致信贷增速快速回落, 财源与实际需求无法有效匹配, 部分刚需群体和改善群体被“意外伤害”了。未平仓贷款增速继续明显放缓。 2021年6月末, 房地产开发贷款余额12.3万亿元, 同比增长2.8%, 为历史最低水平。与此同时, 非银行的融资情况也不容乐观。近两年房地产信托余额持续缩水, 年内房企债券融资余额也出现小幅下降。金融政策的持续收紧导致房企融资难度加大, 房企在拿地方面更加谨慎。与第一次土地拍卖相比, 2021年第二次土地拍卖重点城市的土地市场将明显降温, 土地拍卖溢价率将被严格控制, 部分城市将出现多次拍卖失败。这种情况将影响下一阶段的市场供给能力, 给房价带来新的压力。建议提供合理稳定的金融支持, 落实“以城施策”的差别化住房信贷政策, 保持开发贷款和住房按揭贷款平​​稳运行。这将有助于支撑刚性住房需求, 抑制投机性房地产投机;有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期, 合理安排经营活动和融资行为, 增强自身抗风险能力;有利于防范和化解房地产金融风险, 促进房地产市场持续稳定健康发展。建立人口流动、土地供应、金融支持和房价变动挂钩的机制。越来越多的历史经验表明, 仅仅通过调控需求端来应对房价波动是远远不够的。
       预计“十四五”期间, 将有大量流动人口转为城镇户籍人口。为了满足这一巨大的住宅需求, 城市住宅用地指数需要进行相应的调整, 而不是一个固定的、长期的周期作为政策调整周期。相应地, 住房金融政策不仅要在开发贷款和按揭贷款等方面给予一定的支持, 还要加大对房地产开发企业工程建设的信贷支持, 加大对困难购房者的金融金融支持力度。因此, 房地产市场供需已经达到或趋于基本平衡, 这将抑制部分地区房价的长期快速上涨。

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